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國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)交易量創(chuàng)歷史新高達(dá)2307億元
創(chuàng)紀(jì)錄的不只是房地產(chǎn)銷售規(guī)模，中國(guó)大宗物業(yè)交易規(guī)模也在2017年達(dá)到新高。
根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)，2017年大宗物業(yè)交易量高達(dá)2307億，較2016年上漲25%，創(chuàng)下歷史最高值。
從城市看，上海仍是是投資最活躍的市場(chǎng)，占整個(gè)大宗物業(yè)交易市場(chǎng)的55%，其全年成交額超過1100億，是首個(gè)單年交易金額破千億的國(guó)內(nèi)城市。創(chuàng)歷史記錄的城市還有北京和廣州，北京交易額突破400億，廣州交易額接近250億。
從物業(yè)類型看，寫字樓在整個(gè)大宗物業(yè)交易市場(chǎng)的地位不可撼動(dòng)，占交易總額的56%。工業(yè)物流地產(chǎn)成交金額達(dá)到123億元，大幅增長(zhǎng)400%以上。購(gòu)物中心交易額也穩(wěn)步上漲達(dá)到280億元。
從資金來源看，內(nèi)資仍是市場(chǎng)主要的動(dòng)能，其中內(nèi)資地產(chǎn)基金為成長(zhǎng)最迅速的投資者，投資占比由13%成長(zhǎng)至27%。同時(shí)，外資也表現(xiàn)更活躍，以凱德、基匯資本、PAG、吉寶資本等外資買家為例，他們貢獻(xiàn)全年交易額的20%，占比較2016提升了6%。
根據(jù)CBRE大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌，2017年大宗物業(yè)交易規(guī)模創(chuàng)歷史新高與兩個(gè)因素有關(guān)。一是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的超預(yù)期發(fā)展下的需求增長(zhǎng)和投資信心。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2017年中國(guó)GDP增長(zhǎng)6.9%，這是2011年以來GDP的首次反彈。二是海外房地產(chǎn)投資受限制下的境內(nèi)投資熱度回暖。自2016年末開始，房地產(chǎn)境外投資就提高了門檻，錢出去更難了，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出不去的錢在很大程度上用在了國(guó)內(nèi)投資上。
另外，李凌認(rèn)為2017年大宗物業(yè)交易投資的重要特征還有國(guó)家政策帶來的趨勢(shì)性房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。比如住房租賃政策支持下長(zhǎng)租公寓的爆發(fā)式投資機(jī)會(huì)和一線城市建設(shè)用地總量控制下的存量市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)。
以長(zhǎng)租公寓為例，在政策、土地供應(yīng)、金融創(chuàng)新等利好下，中介公司、資本方和開發(fā)商展開了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)逐。開發(fā)商在長(zhǎng)租公寓的布局可以作為參考，目前排名前十五的房企中至少有10家已涉足長(zhǎng)租公寓，如碧桂園、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利及恒大等軍均創(chuàng)立了自己的長(zhǎng)租公寓品牌。
在存量市場(chǎng)方面，城市更新成為2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)上的熱度關(guān)鍵詞之一，在公開土地市場(chǎng)競(jìng)拍中越來越難拿到土地的開發(fā)商們紛紛將眼光投向存量市場(chǎng)�？藸柸鸬囊环菅芯繄�(bào)告顯示，并購(gòu)拿地在當(dāng)前已經(jīng)成為開發(fā)商拿地的最主要方式。
進(jìn)入2018年，李凌判斷國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)交易市場(chǎng)仍將保持活躍。從城市看，他認(rèn)為一線城市核心類資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)有限，租賃市場(chǎng)基本面向好的次中心和新興區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為交易熱點(diǎn)。同時(shí)，成都、杭州、南京、武漢等高潛力二線城市核心區(qū)域物業(yè)的關(guān)注度將進(jìn)一步提升。從物業(yè)類型看，他表示，目前中國(guó)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)缺口仍然巨大，2018年物流地產(chǎn)依然存在全局性的機(jī)會(huì)。
值得一提的是，李凌也從開發(fā)商上角度給出一些投資建議。比如2018年起，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將進(jìn)入這一波債務(wù)到期高峰，他建議大中型的開發(fā)商關(guān)注行業(yè)整合中的收購(gòu)兼并機(jī)會(huì)。在商業(yè)地產(chǎn)需求最活躍的一線城市，開發(fā)商應(yīng)對(duì)優(yōu)質(zhì)商辦項(xiàng)目積極增持。在快速城市化的二線城市，開發(fā)商應(yīng)積極增加二線城市核心區(qū)和人口流入新興區(qū)的商業(yè)土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。
根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)，2017年大宗物業(yè)交易量高達(dá)2307億，較2016年上漲25%，創(chuàng)下歷史最高值。
從城市看，上海仍是是投資最活躍的市場(chǎng)，占整個(gè)大宗物業(yè)交易市場(chǎng)的55%，其全年成交額超過1100億，是首個(gè)單年交易金額破千億的國(guó)內(nèi)城市。創(chuàng)歷史記錄的城市還有北京和廣州，北京交易額突破400億，廣州交易額接近250億。
從物業(yè)類型看，寫字樓在整個(gè)大宗物業(yè)交易市場(chǎng)的地位不可撼動(dòng)，占交易總額的56%。工業(yè)物流地產(chǎn)成交金額達(dá)到123億元，大幅增長(zhǎng)400%以上。購(gòu)物中心交易額也穩(wěn)步上漲達(dá)到280億元。
從資金來源看，內(nèi)資仍是市場(chǎng)主要的動(dòng)能，其中內(nèi)資地產(chǎn)基金為成長(zhǎng)最迅速的投資者，投資占比由13%成長(zhǎng)至27%。同時(shí)，外資也表現(xiàn)更活躍，以凱德、基匯資本、PAG、吉寶資本等外資買家為例，他們貢獻(xiàn)全年交易額的20%，占比較2016提升了6%。
根據(jù)CBRE大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌，2017年大宗物業(yè)交易規(guī)模創(chuàng)歷史新高與兩個(gè)因素有關(guān)。一是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的超預(yù)期發(fā)展下的需求增長(zhǎng)和投資信心。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2017年中國(guó)GDP增長(zhǎng)6.9%，這是2011年以來GDP的首次反彈。二是海外房地產(chǎn)投資受限制下的境內(nèi)投資熱度回暖。自2016年末開始，房地產(chǎn)境外投資就提高了門檻，錢出去更難了，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出不去的錢在很大程度上用在了國(guó)內(nèi)投資上。
另外，李凌認(rèn)為2017年大宗物業(yè)交易投資的重要特征還有國(guó)家政策帶來的趨勢(shì)性房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。比如住房租賃政策支持下長(zhǎng)租公寓的爆發(fā)式投資機(jī)會(huì)和一線城市建設(shè)用地總量控制下的存量市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)。
以長(zhǎng)租公寓為例，在政策、土地供應(yīng)、金融創(chuàng)新等利好下，中介公司、資本方和開發(fā)商展開了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)逐。開發(fā)商在長(zhǎng)租公寓的布局可以作為參考，目前排名前十五的房企中至少有10家已涉足長(zhǎng)租公寓，如碧桂園、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利及恒大等軍均創(chuàng)立了自己的長(zhǎng)租公寓品牌。
在存量市場(chǎng)方面，城市更新成為2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)上的熱度關(guān)鍵詞之一，在公開土地市場(chǎng)競(jìng)拍中越來越難拿到土地的開發(fā)商們紛紛將眼光投向存量市場(chǎng)�？藸柸鸬囊环菅芯繄�(bào)告顯示，并購(gòu)拿地在當(dāng)前已經(jīng)成為開發(fā)商拿地的最主要方式。
進(jìn)入2018年，李凌判斷國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)交易市場(chǎng)仍將保持活躍。從城市看，他認(rèn)為一線城市核心類資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)有限，租賃市場(chǎng)基本面向好的次中心和新興區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為交易熱點(diǎn)。同時(shí)，成都、杭州、南京、武漢等高潛力二線城市核心區(qū)域物業(yè)的關(guān)注度將進(jìn)一步提升。從物業(yè)類型看，他表示，目前中國(guó)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)缺口仍然巨大，2018年物流地產(chǎn)依然存在全局性的機(jī)會(huì)。
值得一提的是，李凌也從開發(fā)商上角度給出一些投資建議。比如2018年起，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將進(jìn)入這一波債務(wù)到期高峰，他建議大中型的開發(fā)商關(guān)注行業(yè)整合中的收購(gòu)兼并機(jī)會(huì)。在商業(yè)地產(chǎn)需求最活躍的一線城市，開發(fā)商應(yīng)對(duì)優(yōu)質(zhì)商辦項(xiàng)目積極增持。在快速城市化的二線城市，開發(fā)商應(yīng)積極增加二線城市核心區(qū)和人口流入新興區(qū)的商業(yè)土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。
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