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       來源：云南物流網(wǎng)

       近日，國家發(fā)改委嚴(yán)令禁止物流園區(qū)搞商業(yè)地產(chǎn)。記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，仍然有很多園區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等項目。而這些項目很多都是以配套設(shè)施的面目出現(xiàn)，配套設(shè)施這一擦邊球顯然已經(jīng)成為物流園區(qū)的"灰色地帶"。

       物流園區(qū)配套房地產(chǎn)人工湖能裝10個倉庫

       "我們閑了就會過來釣魚，差不多每周都能來一次，這么大面積的人工湖，在開發(fā)區(qū)這邊可不好找。"在齊河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作的陳先生告訴《中國企業(yè)報》的記者。

       陳先生所說的人工湖正是山東省德州市齊河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一處大型物流園區(qū)內(nèi)的配套項目，該人工湖和其周圍的綠化帶占地面積為20萬平方米，如果以園區(qū)內(nèi)單個倉庫的最低面積20000平方米計算，整個人工湖的占地相當(dāng)于10個倉庫的占地面積，而這樣的單體倉庫園區(qū)內(nèi)也僅有23個。

      在人工湖的北岸，是一大片空曠的荒地，在園區(qū)的規(guī)劃圖上能發(fā)現(xiàn)這片荒地上將要建起一片住宅小區(qū)。園區(qū)內(nèi)的工作人員也告訴《中國企業(yè)報》的記者，這個房產(chǎn)項目是園區(qū)內(nèi)的配套項目，這個項目是早就決定要開發(fā)的，但眼前因為房地產(chǎn)市場變數(shù)多，暫時擱置了下來。

       人工湖南岸不遠(yuǎn)處是園區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的寫字樓。與其旁邊貨運市場的一位難求比起來，寫字樓內(nèi)的招商情況就顯得蕭條的多。只有一樓、二樓有幾家物流公司，三樓、四樓都還僅是尚未裝修的毛坯房，有的房間甚至裝上了羽毛球網(wǎng)，作為開發(fā)公司員工休閑娛樂的場所。

       配套設(shè)施亂象叢生物流中心變身大市場

      上文所說的情況并不僅僅存在于一家物流園。利用物流園配套設(shè)施的名義開發(fā)房地產(chǎn)和需求度不高的寫字樓、商鋪已經(jīng)成為物流園操作的"潛規(guī)則"。

      "本來寫字樓作為配套項目是沒有問題的，但是在很多規(guī)劃中的寫字樓規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了物流企業(yè)和物流相關(guān)企業(yè)的需求，有些寫字樓的房間數(shù)比園區(qū)內(nèi)能提供的倉庫數(shù)目和貨運檔口要多出幾倍，為了不使房間空置，在最后的招商中，往往會引入很多廣告公司、金融公司等和物流完全無關(guān)的企業(yè)。"一位曾經(jīng)參與過多處物流園策劃的業(yè)內(nèi)人士告訴《中國企業(yè)報》的記者。

       記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，一些名為"物流園"、"物流中心"的地方實際上成了小商品市場，不僅有五金商店、鞋店、床上用品店，甚至還有足浴、按摩等商鋪的存在，這些所謂的配套項目在物流園中占據(jù)了相當(dāng)大的面積，這也讓一些物流園著實"變了味"。

       "物流園區(qū)配套項目里的確存在一些問題,國家在這方面也沒有明確規(guī)定哪些配套設(shè)施是應(yīng)該有的，哪些是不合理的。但開發(fā)房地產(chǎn)肯定是不合規(guī)的。"青島市茂升祥物流咨詢公司總經(jīng)理牛志文告訴《中國企業(yè)報》的記者。

      土地經(jīng)濟(jì)效益差距大致園區(qū)鐘情非物流企業(yè)

       "園區(qū)配套設(shè)施的亂象最根本的原因還是土地利用的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不同。"牛志文告訴記者。

       在濟(jì)南北二環(huán)的南徐物流園，租戶一年2.5萬元的租金可以得到總面積在48平方米左右的高棚、辦公室和中間大片高棚外面積超過棚內(nèi)面積3倍左右的公用空地，而周圍家居城的租金每月每平方米僅租金就能達(dá)到50元左右。

      在中國物流采購聯(lián)合會和中國物流學(xué)會發(fā)布的《第三次全國物流園區(qū)(基地)調(diào)查報告》中記者發(fā)現(xiàn)物流園區(qū)倉庫租金明顯偏低，每月每平方米租金不足20元的比例超過60%。

       這一土地經(jīng)濟(jì)效應(yīng)上的差距也使得一些物流園區(qū)在招商上打起了算盤。記者在濟(jì)南一家物流園區(qū)內(nèi)的貨運中心招商部了解到，物流園區(qū)入駐的租金在6000元，而非物流企業(yè)的租金7000元左右。工作人員也告訴記者，相比較物流企業(yè)，非物流企業(yè)能給園區(qū)帶來更多的經(jīng)濟(jì)收益，因此園區(qū)也更樂于讓非物流企業(yè)入駐。

       政績園區(qū)脫離實際需求填充房產(chǎn)配套補園區(qū)空置

       在土地經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的差距之外，一些缺乏合理規(guī)劃的政績園區(qū)也為物流園區(qū)配套設(shè)施里的亂象添了一把柴。

       寧夏海原縣縣政府經(jīng)過長期的籌備，在這個人口僅有30多萬的縣區(qū)，建成了一個面積在10多萬平方公里的工業(yè)物流園。在建成四年的時間里陸續(xù)招商60多家企業(yè)。而在這60多家企業(yè)中，有五家都是房地產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)內(nèi)的商品房面積達(dá)到了10多萬平方米，在園區(qū)內(nèi)還建有行政中心、職業(yè)學(xué)校等與物流、工業(yè)都相距甚遠(yuǎn)的配套設(shè)施。

       記者在采訪中了解到，國家對于物流園區(qū)的土地規(guī)劃是日漸嚴(yán)厲的，不僅在審批上嚴(yán)格把關(guān)，而且在使用上也有相關(guān)的規(guī)定，如果審批后的土地閑置兩年以上就會被收回。

       而這一政策使得許多缺乏合理前期規(guī)劃的物流園區(qū)在實際操作時為了不使得土地閑置，在物流企業(yè)招商不足的情況下，利用園區(qū)配套設(shè)施的名義，開發(fā)房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)填充園區(qū)空檔。

       "一些物流園在規(guī)劃初期并沒有很好的前期策劃，導(dǎo)致園區(qū)脫離實際地區(qū)需要，建成的物流園與當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況不符，出現(xiàn)招商不足的情況。有些地區(qū)為了填補這一空缺，就可能引入一些非物流企業(yè)甚至是房地產(chǎn)企業(yè)來填充空白。"牛志文告訴《中國企業(yè)報》的記者。